拼命做大规模江西“二手地主”新力续命能力存疑
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拼命做大规模江西“二手地主”新力续命能力存疑

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地产行业规模之战下,去年销售增速最高的房企是发源于江西、现总部位于上海的新力地产www.congby.cn。依仗二手土地市场的收并购技能开疆拓土,新力董事长张园林提出今年的目标是保守800亿,冲击1000亿。

5月31日,新力地产副总裁佘润廷首次对媒体公开了新力地产的规模增长术——投资战略和决策效率。

在这样的策略下,克尔瑞数据显示,新力地产2017年销售规模为428.1亿,销售增速为165.41%。要知道第一梯队房企融创的销售增速为141.29%,千亿阵营泰禾集团的销售增速为151.74%,新力的增速还要快过这两家成规模企业。

2015年,新力的销售规模为45亿,2016年的销售规模为161.3亿,业绩近三年基本每年都要实现2.5倍以上的增长。根据新力官网,新力地产在2017年布局城市总共15个,开发项目76个,而2016年新力的城市布局只有4个,开发项目27个。无论是规模还是速度这都是新力发展最快的一年。

展开剩余79%

销售规模的最大贡献来源来自新力的大本营江西,根据亿翰智库数据,2017年新力地产江西区域销售金额为294亿元,占其总销售额的69%。其次为新力重镇布局的惠州,新力提供数据显示获得了53亿的销售业绩。

界面新闻根据新力官网整理发现贡献2017年剩余80多亿销售额的有长沙新力·琥珀园、新力·钰珑湾、新力·紫园和新力·时代广场四个项目;武汉新力·琥珀园和新力城两个项目;苏州新力·中央公园、新力·澄湖壹号院和新力·琥珀园三个项目以及无锡新力·帝泊湾。除了地产项目外,物业、商业管理、教育和便利店也是营收的一个来源之一。

投资战略和决策效率以及标准化产品是支撑新力规模速度的关键。

整个投资战略是4+X战略,4大战区包括以南昌为代表的中部区域(包括长沙和武汉)、粤港澳片区、长三角片区和西部片区(当前成都有1个项目),其中,中部片区和粤港澳片区是新力重点耕耘的区域,西部片区是心理刚进入的片区。X即机会片区,佘润廷表示机会片区的进入要取决于对城市的研究,包括当地资源的获取、合作伙伴等。

具体打法是选择认可的城市进入后迅速以收并购形式进行深耕扩张。以深莞惠城市公司为例,新力提供的数据显示其2016年进入惠州,截止目前短短两年时间左右惠州项目已经拓展到21个。去年进入广州,今年项目已经达到5个。深莞惠公司项目基本都是通过收并购形式取得,在整个集团也是如此,根据佘润廷,收并购项目在新力整个项目中占到80%。

在投资决策方面,佘润廷表示,从集团到项目公司,基本上就是二到三个层级沟通,“微信沟通、电话沟通、电话会议这些形式都可以”。另外,新力还把自己的产品实施了标准化,园系、悦系、湾系三个产品设计,甚至售楼处、园林景观、地库等都实行标准化。

为了规避决策和投资速度带来的问题,新力也有一套自己的风险规避体系。比如,项目在集团决策之前,城市公司和集团分别要出一版产品方案,两个方案要PK,或者是综合,做为项目最终的产品方案。比如前期风控尽调,公司与律师事务所双线进行,必须达到集团决策的标准要求,才可以进入流程。

高速扩张背后,外界比较关注的一个重要问题是新力的钱从哪里来?新力官网显示,新力土储面积为1600万平方米,土储货值超过2314亿。新力官网显示,金融机构贡献了一部分,新力已先后与平安信托、民生银行、建设银行等多家金融机构达成战略合作。

金融机构之外,新力通过投资管理公司向高净值人群进行融资。天眼查信息显示,通过深圳合凡资产管理有限公司,新力曾经对惠州嘉园项目、惠州和园项目进行私募融资。另外,佘润廷还透露了通过资本市场发债的计划。

但随着地产融资环境的收紧,近期企业龙湖、碧桂园、富力、花样年、合生创展五笔境内公司债遭遇中止,境外随着美元加息成本也在不断提升。境内融资难发,境外融资成本又不断提升,新力的发债能否成功成了一个疑问。

同时,在对规模扩张饥渴需求的新力土地储备规模货值不小,但土地的质量也是个疑问。虽然去年新力将总部搬迁至上海,但至今上海仍然没有土地储备。同时,热点二线比如武汉、长沙和一线广州虽然有土地布局,但目前来看项目大多位置偏远。即便是当前重镇布局的粤港澳大亚湾片区,真正在大亚湾地带的土地也只有新力·东原一个项目。

不过根据新力,土地储备将继续在2018年带来业绩大爆发。以深莞惠公司为例,新力地产深莞惠城市公司营销负责人谭伟恒表示,2018年仅该城市公司的终极目标就有300亿,当前该城市公司前期已经签约40多亿。

2018年马上过半,重镇布局的深莞惠接下来还有200多亿的土地储备要卖,这并不是一个容易达成的目标,新力能否如愿实现又一年的业绩翻番还有待观察。

作者:杨冰柯

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文章来源:http://www.congby.cn

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